什么樣的希臘房子更保值?假設(shè)我今天花2萬歐元買一輛新的大眾POLO,未來5年開了10萬公里,如果5年后我出手賣掉的話,可能只能賣1萬歐元。那我們可以說,這輛汽車5年后的”殘值“是1萬歐元。汽車會折舊,房子也會。作為中國人,我們習(xí)慣了房子不斷在漲價——房子會漲價(其實也會跌價),也會折舊,只是漲價速度遠遠高于折舊速度,于是我們忽視了房子的折舊而已。要搞清楚什么樣的希臘房子更保值,首先要搞清楚房子的成本結(jié)構(gòu)和房屋價值與時間的關(guān)系。
希臘房子的成本結(jié)構(gòu)
我們先說說國內(nèi)房子的成本構(gòu)成:
有興趣深入研究這個問題的朋友可以去找萬科、碧桂園等上市公司的財報來研究一下,可以看到這幾家中國頂尖房地產(chǎn)公司的成本構(gòu)成和利潤率。為了簡單起見,直接總結(jié):在國內(nèi)房地產(chǎn)市場,賺錢的不是房地產(chǎn)開發(fā)商,而是地方政府。
我們再說說希臘房子的成本構(gòu)成:
我分別請教了幾位在希臘從事房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開發(fā)的朋友,綜合他們的看法,希臘房子的成本有六個方面構(gòu)成:希臘的土地是永久產(chǎn)權(quán),每一塊土地的”成本“都不盡相同,我們只能先從建造成本入手(建造成本可以核算出”市場價“,而且所占比例較大)。以雅典為例,聯(lián)排別墅每平米的平均建造成本在1200歐元左右,折合人民幣9100元,大約是國內(nèi)的2.5倍左右——我了解了一下,有如下幾個原因:
1、希臘的人工成本至少比國內(nèi)貴30%;
2、希臘的建筑材料至少比國內(nèi)貴30%;
3、希臘建筑防震等級高,至少增加20%的成本;
4、希臘建筑施工手段比較傳統(tǒng)(多依賴人工和人工),導(dǎo)致工期至少比國內(nèi)長50%;
5、建筑施工企業(yè)的稅負成本至少比國內(nèi)高20%。
裝修成本如果按照每平米500歐元來計算的話,這就意味著雅典聯(lián)排別墅每平米的建筑+裝修成本就有1700歐元,估算一下,雅典新建聯(lián)排別墅每平米的總成本不會低于2500歐元。
公寓樓和獨棟別墅的總成本,以2500元為基數(shù),分別乘以一個系數(shù)——我的版本如下,僅供參考:
公寓樓:2500*0.8=2000
獨棟別墅:2500*1.2=3000
需要特別說明是,聯(lián)排別墅和獨棟別墅,你所永久擁有的是不只是房子,還有房子所在的土地——獨棟別墅,通過一些行政審批流程,你就可以獨自決定將老房子拆除,建造新房子;聯(lián)排別墅,你需要和2-3位鄰居協(xié)商一致,才有可能將老房子拆除,建造新房子。而公寓樓,100平米的面積,對應(yīng)的土地面積只有10-20平米;你想和10-20位鄰居協(xié)商一致,把老樓拆掉,重新建設(shè)新樓,幾乎沒可能。
希臘房子總價值和時間的關(guān)系
按照中國的國家標(biāo)準,城市住宅的設(shè)計使用年限和設(shè)計基準期都是50年——50年以后,要根據(jù)房屋的具體情況進行處理,包括但不限于拆除、修理、加固??紤]到國內(nèi)2008年之前相關(guān)法律的缺失和執(zhí)法力度的彈性,建筑質(zhì)量嚴重低于設(shè)計標(biāo)準,這些建造于2008年以前的城市住宅,其”安全使用年限“(這是我自己生造的一個概念)不會超過40年。
我沒有查到希臘政府頒布的國家標(biāo)準,估計要比中國的標(biāo)準高一些。假設(shè)希臘住宅設(shè)計使用年限是100年的話,1-20年,基本不需要進行修繕;20-40年,10年就需要一次小修繕;40-60年,至少要進行一次大規(guī)模的修繕;60年以后,希臘房子本身的”殘值“無限接近于0——如果要拆除重新建房的話,房子本身的”殘值“很可能還不足以支付拆除成本。
為了便于向你直觀展示房屋總價值和房屋年限的關(guān)系,我模擬(假設(shè))了一個簡化版的變化模型,可以得出:
1、前面30年,由于房屋折舊有限,投入的修繕成本也有限,而且房屋和土地都在升值,所以房屋總價值一直在增長,年化復(fù)合增長率大約3.06%。
2、31-61年,房子不斷老化,需要額外投入進行修繕以維持房屋的居住功能;雖然土地還在升值,但房屋總價值一直在下降,年化也是3.06%。
3、61-71年,房子更加老化,房子自身的殘值慢慢接近于0,只剩下土地的價值。
4、71-96年,土地還在升值,從50升值到100,年化復(fù)合增值率是2.78%。
需要特別要說明是:
變化模型適用于聯(lián)排別墅和獨棟別墅,不適用于公寓樓,特別是住戶超過10戶以上、容積率超過10的公寓樓——對于這樣的公寓樓,年限超過40年(對應(yīng)1979年建造)以后,對應(yīng)土地的價值變成水中花、鏡中月,其房子自身的殘值很快就會降到0;你還不得不每年為其支付物業(yè)稅。
結(jié)論
曾經(jīng)有人問李嘉誠關(guān)于買房升值的考量因素,他說:“決定房地產(chǎn)價值的因素,首先是地段,第二是地段,第三還是地段。”希臘現(xiàn)有1110萬人口(還有120-150萬外來移民),以雅典為中心的阿提卡大區(qū)常住人口有400萬,約占全國總?cè)藬?shù)(基礎(chǔ)為1240萬人)的32.26%??梢灶A(yù)見到的未來20-30年,如果希臘不發(fā)生特別大的政治和社會動蕩,雅典的常住人口還會增加,人口增加將會帶來買房和租房的需求——哪個年輕人不喜歡到大城市工作和生活啊。
長遠來看,雅典的房子還會繼續(xù)溫和地升值——短期來看,這里面既有房子本身的增值,也有房子所在土地(所在位置)的增值;長期來看,主要是房子所在土地的增值。
?希臘房子購買結(jié)論:
1、不是所有的希臘房子都能保值;
2、更不是所有的房子都會升值:
3、房齡超過30年的房子(建于1989年之前),特別是容積率超過10的公寓樓,很快就要進入(甚至已經(jīng)進入)總體貶值區(qū);
4、相對而言,優(yōu)質(zhì)地段的房子,特別是聯(lián)排別墅和獨棟別墅,由于土地的持續(xù)增值,房屋總價值保值能力更好、增值空間更大;
5、購買市中心區(qū)域老公寓樓并用于出租,不要只計算租金回報率,還要加上房屋本身總價值的變動情況,整體算下來,你很可能在虧本。
希臘房子購買建議
1、不要買房齡超過30年的老房子,特別是容積率超過10的公寓樓,無論是自住還是投資;
2、地段好、年限短的房子,特別是聯(lián)排別墅和獨棟別墅,趕緊買,現(xiàn)在的市場價甚至低于其成本價。
以上“什么樣的希臘房子更保值?”只是我個人的推斷和謬見
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